租屋注意事項

一、 租屋流程圖

二、租屋注意事項

壹、看屋

一、行前準備

（一）提早規劃：至少提早一至二個月的時間蒐集租屋資訊，避免倉促做錯決定

（二）蒐集資訊：例如房屋所在地附近環境、交通及租金行情…等

二、實地看屋

（一）出發前確認見面時間地點；可結伴同行或告知朋友，以確認自身安全。

（二）注意屋況與外部環境

１、外在環境：

（１）出入巷道、防火巷應暢通無阻。

（２）避免緊鄰大馬路、夜市、廟宇、醫院或其他可能造成噪音影響之設施。

（３）附近是否卡拉 OK 店、網咖、夜店、酒店等？附近是否裝有監視器？

２、內在環境

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（一）費用負擔：租屋除了租金押金外，尚有管理費、清潔費、水電費、網路費、有

線電視台費…等費用，看屋時最好先詢問好租金以外之額外費用。

（二）生活限制：房客應主動詢問房東是否有特殊的規定，例如：可否變更改裝房內

設備、能否養寵物…等，以便瞭解自己是否可以配合，並作為篩選房東的依據。

貳、支付定金

一、定金的概念

定金是在簽約之前繳付，為一種承諾，根據民法第 248 條規定，定金之作用在

於推定契約的成立，故此時雖雙方尚未簽約，仍受法律約束。若房客支付定金後，

卻反悔不承租，根據民法第 249 條規定，定金將被房東沒收，房客不得請求返還；

反之，如房東收受定金後，卻反悔不將房屋出租，則當加倍返還定金予房客。

二、定金支付原則

（一）定金額度

民法中，對於定金支付金額多寡並無規定，原則上以月租金的 1/10 為佳，

租金若不超過 10,000 元者，以 1,000 元為度，交付定金之數額不宜過高，避

免因事後反悔而全數被房東没收，造成自己財務壓力。

（二）定金收據

定金收據內容應包含付定人姓名、出租地址、收受金額(國字)、收款人簽

名、收款日期。此外，對於一些另行議定的事項，也可直接書寫於其上，做為

雙方憑證，以免日後爭議。

參、簽約

一、簽約的基本概念

租賃定型化契約：一般民眾多使用書局或超商販賣之租賃契約書，惟部分條文對承租

人不盡公平合理，為導正目前坊間出售之房屋租賃契約書之內容，內政部訂有「房屋

租賃定型化契約應記載及不得記載事項(106 年 1 月 1 日生效)」，及內政部版的租賃

契約書 範 本 ， 民 眾 可 至 內 政 部 不 動 產 資 訊 平 台

(http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx)下載使用。

二、簽約的對象

（一）確認立契約書人之身分：簽約時應確認房東是否為房屋所有權人或有權出租

者，可請對方出示身分證明文件及房屋所有權狀或房屋稅單。

（二）與代理人簽約：可請代理人出示房屋所有權狀、房東本人和代理人的身分證明

文件，以及房東授權的委任書。並確認代理人是否全權代理租賃所有事務，包

括後續是否處理修繕、收取租金等等。

（三）當房東為二房東時：若房東為二房東，要請二房東出示與屋主間的契約，確認

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契約中有無反對轉租的約定。

（五）保證人：房東若要求須有保證人及連帶保證人，應由保證人親自簽名，否則將

會涉及偽造文書。

三、租賃標的及期限

（一）租賃標的：應注意房屋是否為合法建物，並確定房屋的使用範圍；若承租的是

分租雅房或套房，應註明是那一間房間。

（二）租賃期限：應訂立完整的起迄日期，避免簽立「一學期」或「一學年」這樣的

期限，致雙方承租期限認知不同產生糾紛。

四、租金、押金及違約金

（一）租金及費用負擔：

１、租金可參考附近行情及房屋本身條件，協商出一個令雙方皆滿意之租金金額。

２、除租金外之一切費用，如：水費、電費、大樓管理費、停車管理費、清潔

費、網路費…等，應事先約定好金額及分擔之方式，以避免房東與房客間、

或室友與室友間，產生不必要之糾紛。

（二）押金：不得超過 2 個月房屋租金之總額，超過之部分，承租人得以抵付房租。

（三）違約金之約定

１、雙方可就對方可能不履行之項目，規定違約金的條約，如：欠租、欠繳費

用、不履行修繕責任提前終止租約、不返還押金…等。

２、約定項目不得違反強制禁止規定或公序良俗之效力。

３、約定之違約金過高者，法院得減至相當數額。

４、房客支付定金、押金與租金時，應要求房東開立收據，或在房客持有的租

賃契約中簽收註明收迄事宜。

五、點交現況及設備

（一）設備及家俱：房東所提供設備都要全部檢查過，家具類要觀看是否破損、缺角、

掉漆等等；家電類則要試著開啟，測試其是否能正常運作；老舊公寓大廈電線、

配電開闢盤、插座等建議更換過。

（三）瑕疵：建議將屋內有瑕疵之處，例如：漏水滲水的水漬、脫漆、壁癌、牆壁龜

裂、屋內牆上原有的釘孔…，以及房東提供的所有家具、家電逐項拍照存證，

可做為簽約附件，以利日後舉證。

（三）釐清修繕責任：有需修繕或更換者，簽約時即落諸於契約，以避免日後糾紛。

六、轉租／分租

（一）若房東於租賃契約中並無約定可否轉租，則房客依第 443 條之規定，可將租

賃物部分轉租；但若房東以在租賃契約中明文約定「不得轉租」者，房客斷不

能私自將房屋部分或全部轉租，否則房東可按民法第 444 條之規定終止契約。

（二）分租：若擔心室友臨時退租，建議以下三種方式與房東簽約：

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１、各自和房東簽定契約，個人擁有一份契約。

２、多人同時列名契約，並分註承租範圍及金額。

３、若房東不願接受，仍要求推派一人為代表，代表人請徵求房東同意，刪除不

准轉租條文，自行和合租室友再簽契約，以約定彼此權利義務。

七、約定租賃物之返還方式

（一）返還原狀：租賃關係終止時，房客應按照租賃物承租時之原狀（自然損耗下的

狀況）交還予房東。

（二）現況返還：以租賃關係終止當時房屋的狀況，直接交還予房東。

八、特別約定事項

（一）生活公約：租賃雙方得自行議定特別條款可直接在租賃契約中約定生活規範之

事項，或另行簽訂生活公約。

（二）稅賦負擔：根據《所得稅法》第 2 條規定，有所得者須課徵綜合所得稅，且民

法第 427 條亦規定，出租人負擔租賃物應納之一切稅捐。故契約中若房東約

定房客不得報稅，乃屬違法。

（三）戶籍遷入：依內政部訂頒「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定，

不能再限制房客不得遷入戶籍。

九、租金補貼

為了協助無力購屋的家庭居住於合適的住宅，內政部營建署自民國 96 年起施行

「租金補貼」措施。申請租金補貼者，可向當地縣（市）政府辦理，本市目前補貼額

度為每月每戶新臺幣 4,000 元。有關申請資格、應附文件等相關資訊可至本市住宅發

展處網站（http://ohd.tycg.gov.tw/index.jsp）/業務資訊/住宅服務科查詢。

肆、履約

一、房屋之使用

（一）合法使用：房客不可將租賃物做為非法使用，及存放危險物品影響公共安全，

房東可因此單房面終止租約，並要求立刻搬遷。

（二）裝潢或改裝：房客如欲裝潢或改裝房屋設施，須經房東之同意方得為之，且不

得損害建築物結構之安全，亦不可違反建築相關法令。

（三）房東擅入：當房屋出租後，房屋的使用權屬於房客，房東若要進入出租地，必

須經過房客的同意，不可擅自進出；房客可更換賃居地之門鎖，但房客須將舊

門鎖保存好，待租賃關係結束時，將舊門鎖裝回恢復原狀。

二、費用支付

（一）按期繳交房租：依契約約定之金額及繳款方式繳交租金及相關費用。

（二）調漲費用金額：租約未到期，房東若要求調漲租金或是其他費用，則必須得到

房客的同意，房客不同意的話，房東不能單方面要求調漲。

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三、修繕

（一）責任歸屬：

１、房東應負修繕之責，包含租賃物本體與屋內設備；但若雙方在租賃契約上另

有規定，則依租約上之規定而行。

２、房客有通知之義務，如因房客怠於通知，致使租賃物或設備無法及時修繕者，

房東可要求房客賠償所生之損害。

３、若租賃物或屋內設備乃房客人為損壞，則房東可不負修繕責任，並可向房客

要求賠償。

（二）修繕不履行：

１、應為房東修繕者：若房東不履行修繕之責任，房客可寄發存證信函，限期

請房東來做修繕（同時載明：逾期未修，則將終止雙方租賃關係），若房東

逾期未修者，即可再發存證信函表明依據民法第 430 條之規定，終止雙方

租賃關係；或房客可和房東討論，由房客自行修繕後，再憑收據請求修繕費

用。

２、應為房客修繕者：若當初簽立契約時，約定由房客修繕者，當房客未盡修繕

之責任，導致租賃物受損，則房客需負損害賠償之責任。

四、買賣不破租賃：出租人將租賃物出租予承租人後，如將租賃物所有權讓與第三人，

則承租人可以主張租賃契約繼續存在。亦即，即便房屋所有權人轉換，不影響承租

人使用收益租賃物之權利；但對於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5 年或未

定期限者，不適用買賣不破租賃。

伍、租賃結束

一、提前終止租約

（一）房東、房客均得終止者

１、未定期之租賃：無論房東或房客均得隨時終止租約，且不須任何理由，但有

利於房客之習慣者，從其習慣；又終止租約時，應提前通知。

２、定期之租賃：在期限屆滿前，如無法定事由，當事人任何一方本不得任意終

止契約，但亦得特別約定，當事人之一方或雙方均得於期限屆滿前終止契

約，即保留終止權。

（二）僅房東得終止者：依以下理由而終止契約時，無須再為催告，房東得立刻通知

房客終止契約

１、承租人非法為租賃物之使用收益，經阻止而繼續時（民法第 438 條）

２、承租人支付租金遲延，經催告而不依限支付時（民法第 440 條）。

３、承租人非法將租賃物轉租他人時（民法第 443 條）

４、承租人乘出租人不知或不顧其異議，取去留置物時（民法第 447 條第 2 項）。

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（三）僅房客得終止者：依以下理由而終止契約時，無須再為催告，房客得立刻通知

終止契約

１、供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康時（民法第 424 條）

２、出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時（民法第 430 條）。

３、租賃物存餘部份，不能達租賃之目的時（民法第 435 條第 2 項）。

４、因第三人主張權利，致不能為使用、收益時（民法第 436 條）。

５、承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依民法

第 450 條第 3 項規定，先期通知。

（四）違約金支付：在租賃相關法律上，並無直接規範違約金之上限，因此房東房客

雙方在簽訂租賃契約時，便應在租約上約定好違約金之金額；若認為租約中訂

定之違約金額太高的話，依法可以請求法院判定較為合理的數額。

二、留置：房客有欠繳租金的情形，或是未支付已請求的損害賠償，而承租人有物品置

於租賃物內時，房東可得就留置物取償；房東只能留置房客留在出租處內的物品，

但不包含禁止扣押之物，即債務人的生活必需用品或生財器具等。

三、回復原狀：租賃關係結束後，房客應將房屋回復至當初承租時的原貌，例如：鑿洞、

釘孔、改變結構等，而正常使用下的自然損耗，則無須回復。因此，房客可於簽約

時，先和房東約定好日後是否須回復原狀，亦可在改變房屋原本狀態或結構前，先

取得房東之同意；以免日後返還房屋時，房客因沒有回復原狀，而面臨賠償問題。

四、押金返還：當租賃關係結束，房東房客雙方應約定點交時間，點交完成後，則應立

即將押金全數退還房客；若有租賃債務，例如：積欠之租金、水電瓦斯費、管理費

等基於租賃契約所產生之費用、及修繕費用（可歸責於承租人所致者），則以押金

作為扣抵，扣抵後之餘額，亦應將餘額返還房客。

五、租屋糾紛處理管道

租屋糾紛的處理，有下列幾種管道：

（一）法律扶助基金會。

（二）民間公益團體。

（三）各直轄市、縣（市）鄉鎮市區公所的調解委員會。

（四）各直轄市、縣（市）地方法院。

（五）律師公會。

（六）大學法律服務社（房客為學生）。